日前，江苏省南京市六合区国税局对全区17户从事房地产开发的企业进行了专项纳税评估，评估实现税款8750万元，评估总成效占该行业全年入库税款的4.1%，行业所得税贡献率提升2.7%。纵观整个评估过程，笔者发现，房地产企业存在一些共性的问题。
评前分析
纳税评估团队根据对重点房地产企业的典型调研以及第三方信息分析，确立了3类指标14项参数。其中，建造成本类：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6项参数；成本、收入与费用类，包括主营业务收入所得税负担率、主营业务利润所得税负担率、主营业务利润率、主营业务收入成本率、主营业务收入费用率、成本费用率和预售收入费用率7项指标；另外，通过查阅南京市工程造价信息网，他们还获取了多层住宅、综合楼、小高层住宅、高层住宅等建筑安装工程造价指数1项。
制定预案
纳税评估时，评估人员梳理相关房地产政策及所得税汇缴审核提示的重点，根据典型剖析建立风险评估模型，将关键指标特征：营业收入、营业成本、应纳所得税额、期间费用、利润总额，营业收入所得税负担率、营业利润所得税负担、经营利润率、营业收入成本率、营业收入费用率、成本费用率等11个数据，分别列在评估对象清册上，为评估人员案头分析提供依据和便利，设计并逐户填制包含上述14项参数的《房地产企业数据采集表》，并与平均值和预警值进行比对，从而找出差异，分析原因，发现疑点。
同时，该局与其他部门联系，做好数据交换工作，并对相关网站公开的数据进行采集，以验证企业申报的真实性完整性。如在“南京市建筑安装工程质量监督”网站，可以查询各个楼盘竣工备案情况。一旦发现存在某楼盘已竣工备案，则要求企业按完工情况办理涉税事宜。
涉税问题
通过专项纳税评估，评估人员发现，房地产企业普遍存在8个方面的涉税问题。
——隐匿预售房款。季度所得税申报不足，预收购房者的预售房款未足额记入“预收收入”，而是挂在“其他应付款”等往来账上或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入，且未开具“房地产开发销售预售款凭据”。同时预售房款未按规定及时申报预计利润，或擅自降低预计毛利率。
——隐瞒销售收入。比如与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上少开票，不作房地产企业销售收入；收到银行拨付按揭款后不及时入账，挂在“短期借款”科目；销售不足2.2米高度的车库、杂物间和屋顶的阁楼等，以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆作“小金库”使用；故意错列会计科目不记收入等。
——延缓确认收入。不按时结转完工产品收入，对跨年度房地产开发项目的已完工部分不确认收入或故意推迟实现工程结算收入。将实际利润率高于预计利润率的收入延迟结转，导致纳税申报不实，未按照税法及其相关文件的规定及时缴纳企业所得税。一旦企业资金链断裂或楼盘销售完毕，延迟结转收入极易形成欠税，甚至死欠。
——视同销售不作收入。将开发产品用于会所、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、出租、抵顶工程款、换取其他企业事业单位和个人的非货币性资产等，不确认收入，未按规定作视同销售处理。
——不申报转让土地收入。以房换地、以地抵押银行借款以及其他债务等，通常不做账务处理或直接冲减应付账款，而不作销售。
——通过关联交易转移利润。压低售价卖给股东，向关联企业借出款项未按税法规定确认利息收入，通过关联的物业公司、销售公司、建筑安装公司转移利润。
——成本核算错误。不按配比原则和权责发生制原则进行会计核算，多列、虚列计税成本。一方面，利用开发产品项目多、工期长、收入、成本滚动发生的特点，混淆完工和未完工产品的直接成本，将间接成本（应分摊的共同成本）全部计入完工成本对象，未将各项成本性支出在完工和未完工产品成本对象之间进行归集、分配，或因多个项目同时开发而不能分清负担对象的间接成本，未按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配；另一方面，已销开发产品的计税成本，未按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本进行确认。
——成本费用重复入账。在总承包合同中笼统地签订合同金额，同时又在具体的施工过程中，从总合同中抽出一些单项工程，单独签订单项合同，重新开具建筑业统一发票，重复记入成本或者将包含在总合同中的工程物资另开增值税发票、重复记入工程成本。
征管建议
建立第三方协作机制。税务机关与房产、国土、物价、建设、规划、金融等部门加强信息沟通，定期交换房地产开发企业信息，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期等各种信息，及时发现和解决漏征漏管问题。另外，国税机关应与地税机关建立“建安发票”联查机制，解决虚开票问题。
实施项目化管理。税务机关应着重抓住预售、完工确认阶段的时点，算好整个楼盘利润账和单位面积利润账“两本明账”。同时，建立动态管理台账机制，注意辖区内房地产企业情报信息的收集、整理和归类，落实好房地产企业相关资料备案工作。
本文来源于南京市六合区国税局，作者：王开明。明税律师整理、转载，如有疑问请联系newsletters@minterpku.com或者致电01059009170
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