日前， 明税律师高级合伙人武礼斌就房企欠税问题接受采访，采访报道《房企欠税是否会沦为糊涂账》全文如下：
房企欠税是否会沦为糊涂账
本文来源于财会信报
【导读】央视11月24日曝光多家房企欠缴巨额土地增值税超过3.8万亿元，在业内引起轩然大波。一时间，业内纷纷抨击放企欠税行为，部分税务专家为房企辩解，地产大鳄任志强等房企代表也出面做出强硬反击。
有人认为“房产商要挨刀了”，有人认为房企很无辜，正当业内为房企是否欠缴土增值税争执不下时，国家税务总局财产行为税司负责人表示：“这是对税收政策和征管方式存在误解误读，我国土地增值税在近几年征管力度逐步加强，今年1至10月组织收入2710.78亿元，增长22.2%。”央视的报道似乎成了一场乌龙。
那么，为何大家指责房企欠缴增值税?原因是什么?这场风波有何影响?是否因为税务总局的出面就算画句点沦为糊涂账了?今后应该如何更好地加强土地增值税征管工作?本报记者围绕这些问题采访了业内专家。
事起：央视曝光房企喊冤
据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。
据悉，央视曝光欠缴土地增值税企业包括SOHO中国、富力、万科等。被点名的房地产公司纷纷以各种渠道自辩称“欠缴不实”。11月25日，12家上市房企喊冤，并发布公告澄清，认为央视报道是把会计上的“预提”理解成了企业的“现时纳税义务”。
记者了解到，根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》、《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》等法规规定，土地增值税的征管方式为：纳税人在取得房地产预售收入时按照规定预缴土地增值税，待项目达到清算条件后进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。
所以，房企的“自辩”得到了业内一些专家的认可。业内专家表示，报道中将合规的“应交未交”误读为“拖欠”是不合适的，而且欠缴总额的算法也存疑问。中央财经大学税务学院副院长刘桓受访时表示，土地增值税先“预征”，待项目完工后再清缴，这一说法基本成立，满足这一条件的房企不能简单判定为“欠税”。
央视曝光后，地产股遭受重挫。中国房协副会长朱中一表示，协会要求企业对央视反映的问题进行彻查，要求企业如果项目完成，就要及时依法进行清算。全国工商联房地产商会则发表声明，称将尽快公示相关房企纳税情况调查结果，若确认央视报道误导公众，将依法维护企业合法权益。任志强甚至表示，“要以行业协会名义联合相关企业，依法维护企业合法权益，挽回名誉损失及可能因此事件导致的相关经济损失。”
在房协表态之后，税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问时表示，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。至此，房企欠税风波在官方解释中看似平息。
记者注意到，知名地产商潘石屹在微博上称：“‘3.8万亿欠税门’事件，随着国税总局权威解释的出台，已经过去了。”但业内很多人都认为国税总局这种含糊其词的回应是无法平息争论的。11月28日上午，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博称，“央视不认为自己有错，只是所采访的专家观点有偏差，他们对土地增值税已跟踪了很久，旨在揭开这一领域的不规范现象!战斗还没结束哦，税务局和不规范的开发商将有压力……”
问题：税制设计、房企经营均复杂
税务总局称，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
记者在采访中了解到，在不少业内人士看来，土地增值税成了现行税制下被“操控”的税种，土地增值税征管的确面临着不少难题。
北京明税律师事务所高级合伙人武礼斌在接受《财会信报》记者采访时称，目前房地产行业增值税征管存在的主要问题有：地方税务局在征管过程中存在重预征轻清算、以核定征收代替土地增值税清算的倾向，而房地产企业也在想方设法推迟或避免对房地产开发项目实施严格的清算。
武礼斌认为，土地增值税开征定位及税制设计比较复杂，房地产行业经营设计也很复杂，这是目前我国土地增值税征管面临难题的主要原因。
山东济南地税局稽查局专家潘洪新在接受《财会信报》记者采访时称，房地产行业比较特殊，土地增值税征收时间跨度大，且清算条件繁多;土地增值税税制设计的确有些复杂，它的复杂主要表现在计税依据和纳税义务发生时间。“税制的复杂结合行业的特殊性，使土地增值税的计税依据不好确认，一些房地产开发企业可能会有意加大扣除项目，减少土地增值税的缴纳，或者采取符合清算条件却不及时清算的方法，人为推迟纳税时间，这两种情况都会导致少缴土地增值税问题的出现。”潘洪新称。
根据现行的《土地增值税暂行条例实施细则》，房地产行业的土地增值税最后清算的部分操作的确较难。因为一般来讲，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对之进行清算。“房地产开发项目多是滚动开发的，从拿地、开发到竣工一般都要2~3年的周期，财务成本核算又较复杂，清算工作难度较大。”中央人民大学财政金融学院副院长岳树民认为。
武礼斌补充说，地方税务机关缺乏对复杂的房地产开发项目实施清算的经验和人手，也进一步加剧了房地产行业土地增值税征管所面临的困境。
反思：“房企欠税”风波不能沦为一场“断尾”闹剧
记者采访中发现，目前围绕“欠缴”一说争论的焦点在于房企是否刻意拖延，达不到清算条件，从而长期延迟缴税。“房企欠税”一事的真伪还有待于权威部门进一步的证实，即使情况并不是央视报道的“全国各类房地产企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿”，但当前的土地增值税制度存在缺陷也是不争的事实。
在很多人看来，如果房企欠税风波在税务总局出面称是误读误解后就戛然而止，那“房企欠税”就真的沦为一场“断尾”闹剧，所以媒体和公众必须思考“房企欠税”风波暴露出的一些问题，并想办法去解决。
在潘洪新认为，房地产企业在很多情况下，并不能规范地申报缴纳土地增值税是一个比较典型的问题。这一事件不应当沦为一场“断尾”闹剧，因为，事件本身隐含着很多待解的问题。如，土地增值税真的能直到抑制房价的作用吗?“正好相反，由于可以转嫁，累进税率的土地增值税反而推高了房价，刚性需求的购房者的购房支出很大一块被政府拿去了。”潘洪新说。
记者在采访中了解到，与房地产企业的暴利相比，他们的纳税却表现得很“节俭”，能少缴的就少缴，能推迟缴的就推迟缴，获益于社会，却对社会很少回报，房地产开发企业这样的做法被指责为“非常不厚道”。
潘洪新认为，房企欠税风波至少它可以提醒有关方面，不能在这一问题上长期失职，不能再对房企的欠税问题充耳不闻。相关管理部门应当强化管理，通过强化管理让房企履行应当履行的义务。
武礼斌也发表了类似的看法。“房企欠税风波短期内将促使税务机关进一步重视和加大对房地产企业土地增值税的清算工作。”武礼斌称。
有人称，成功的税率设计，再复杂，也无非是“加减乘除”。可是，如果计算“基数”搞的很复杂，最后就变成了一笔糊涂账，不了了之，这等于给房企留了“后门”。
潘洪新对此不敢苟同，他称，简单地把税种设计看成“加减乘除”是不妥的，实际上，任何一个税种的设计，至少应包括计税依据、税率、纳税义务发生时间、纳税地点等若干要素，少了这些要素就不能称其为税。不过，他建议，土地增值税还是应当简化计算，降低税率，特别是刚性需求的税率，一方面方便征管，另一方面可减轻购房者的负担。政府应当给年轻人以希望，如果基本的住房需求都满足不了，社会怎能稳定、和谐?
从征管的角度来说，在土地增值税设计上没有变化的情况下，应该怎么加强房企的土地增值税征管呢?在很多人看来，税收管理部门不能仅仅满足于土地增值税预征，而是要努力做应收尽收。
潘洪新强调可加大对房地产企业土地增值税稽查的力度，以查促管，对那些房地产开发企业应清算未及时清算，推迟纳税的，或人为虚增扣除额导致清算时少缴税款的，应当坚决打击。
此外，武礼斌认为，长期来看，国家需要重新审视土地增值税的开征定位，并研究如何与房产税等土地和不动产税收的协调，从而建立有利于房地产业健康发展的房地产税制。
本报短评
国税总局近几年多次出文件要求各地税务局从严征收、清算土地增值税，包括今年的“国五条”也提到了要落实土地增值税的征收，但是总体效果不甚理想。
“房企欠税风波”如今看似已经风平浪静，但是在很多人看来，平静背后隐藏着巨浪。笔者认为，房企欠缴土地增值税是否属实这是亟待厘清的问题，不能因为税务总局出面否认就沦为糊涂账。房企欠缴土地增值税的问题如不能从根本上解决，将来定会再次掀起“滔天巨浪”。土地增值税最后清算的操作即便再难，也要想办法解决，不然，就等于给房企留了欠税的“后门”。这不利于我国税收征管工作的顺利开展，更不利于维护公众的利益。
0 Comment